5.6. Технічна документація з експлуатації будівель

До складу технічної документації постійного зберігання включають: технічний паспорт на будівлю; проектно-кошторисна документація зі схемами облаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо; акти державної комісії про приймання будівлі в експлуатацію; паспорти котельного обладнання, котлові книги у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень; паспорти ліфтового господарства; акти приймання - передачі будівлі у разі зміни його власника чи балансоутримувача. Технічна документація коректується відповідно до технічного стану будівлі, переоцінки основних фондів, проведення капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування та зміни цільового призначення будівлі, квартири (кімнати).

До складу документації, яка ведеться виконавцями послуг, входять: кошториси, описи робіт на поточний і капітальний ремонт; акти технічних оглядів; журнали заявок мешканців; протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності); протоколи вимірювань системи вентиляції. Виконавці послуг з утримання будівель і споруд та прибудинкових територій повинні мати технічні паспорти на будівлі та забезпечувати своєчасне внесення змін до них. Основним документом на будівлю й інженерне обладнання є технічний паспорт. Основним документом на технічну експлуатацію будівлі та інженерне обладнання є технічний журнал з їх експлуатації.

Паспорт на будівлю включає: дані про балансову вартість; загальні відомості (рік спорудження, поверховість, будівельний об'єм, схематичний план будівлі, плани і площі підлоги, поперечні розрізи, план покрівлі та ін.); характеристики конструкцій будівлі (фундаменту, зовнішніх стін, перегородок, колон, балок, перекриттів, покрівлі, сходів та ін.); детальні дані про площі приміщень, схематичні плани і площі підлоги, розміри зовнішніх і внутрішніх поверхонь огороджувальних конструкцій; проектні дані про корисні навантаження, що допускаються, на основні та несучі конструкції і елементи будівлі. Паспорт на будівлю періодично поповнюється новими відомостями. Узагальнені відомості про технічний стан будівлі відображаються щороку у технічному паспорті. До нього вносять всі дані, пов'язані із змінами в результаті ремонту або реконструкції.

Заводські паспорти на інженерне обладнання будівель зберігаються у головного інженера підприємства, в них періодично вносяться всі дані, одержані під час монтажу, при випробуваннях, оглядах, ремонтах, заміні вузлів і деталей. Після введення інженерного обладнання в експлуатацію на нього ведуть технічний паспорт, в якому указують його найменування, технічні характеристики, найменування і адресу виробника, дату виготовлення, найменування і адресу торгової організації, дату продажу, дату введення в експлуатацію тощо. Згідно з заводською документацією інженерне обладнання будівель має характерні несправності та передбачувані способи їх усунення. Інженерні системи, що включають устаткування заводського виготовлення, можуть мати несправності, що впливають на нормальну експлуатацію і вимагають негайного усунення. Комісія по списанню інженерного устаткування повинна керуватися не тільки його зовнішнім виглядом, але і цікавитися умовами його роботи, якістю технічної експлуатації, причинами списання. Причини списання устаткування раніше встановленого терміну можуть бути різні, у тому числі й людський чинник.

Технічний журнал з експлуатації будівлі містить: дату приймання в експлуатацію; дані про балансову вартість; дані про будівельний об'єм будівлі; важливі дані постійного контролю будівлі з вказівкою дати записів (результати інструментальних обстежень, основні висновки за результатами оглядів, відомості про факти порушення умов технічної експлуатації будівлі, про вжиті заходи щодо недопущення таких порушень, основні дані про проведені ремонти або реконструкцію).

Технічну документацію необхідно зберігати у певному місці, зручному для користування, слід призначити відповідального за дотриманням вимог до її ведення. Впровадження комп'ютерної техніки дозволяє здійснювати централізований моніторинг, що спрощує процедури технічної експлуатації будівель і підвищує її ефективність.

До технічної експлуатації будівель та інженерних систем допускаються особи, що пройшли необхідний курс навчання, знайомі з технічною документацією, які склали іспит з техніки безпеки, мають висновок лікарської комісії стосовно допуску до роботи з певної спеціальності. Для правильної технічної експлуатації будівлі складають робочу інструкцію і розробляють «Положення», де відображають основні права і обов'язки всіх категорій обслуговуючого персоналу. Для ефективної технічної експлуатації будівель у готельному господарстві повинна функціонувати технічна служба. Підрозділи цієї служби повинні бути вірно сформовані й мати висококваліфікованих робітників. При організації технічної служби необхідно враховувати різноманітність завдань, що розв'язують у готельному господарстві. В основу цього має бути закладено кількість місць у готелі, інфраструктура готелю, кількість та складність інженерного обладнання та ін. До функцій технічної служби входить 2 основних завдання - щодо технічної експлуатації будівель та розв'язання перспективних питань стратегічного характеру.

До обов'язків менеджерів з технічної експлуатації будівель входить виконання наступних обов'язків: керівництво діяльністю служб з технічного обслуговування і ремонту інженерного обладнання будівель; розробка планів оглядів і ремонтів будівель та їх елементів; доведення завдань, графіків та планів до відома виконавців; розробка і впровадження ефективних заходів з економії матеріальних і енергетичних ресурсів; організація оперативного контролю забезпечення відповідних служб технічною документацією, матеріалами, обладнанням, інструментом; проведення заходів з підвищення якості робіт з технічної експлуатації будівель; підвищення міжремонтних строків елементів будівлі та інженерного обладнання; ведення обліку наявного

обладнання і внесення в паспорти необхідних змін після його ремонту; приймання обладнання, що надходить, і оформлення відповідної документації на списання чи передавання обладнання іншим організаціям; встановлення причин несправностей обладнання і виробничого травматизму, розробка заходів щодо їх попередження; забезпечення контролю і організація перевірки контрольно-вимірювальних пристроїв, випробування і прийом інженерних систем в експлуатацію; складання технічних завдань на проектувальні та ремонтні роботи, узгодження проектно-конструкторської документації; роз'яснення виробничих завдань бригадам та окремим робітникам у відповідності до затвердженого плану; контроль за дотриманням робітниками виробничої і трудової дисципліни, строгого виконання ними правил і норм з охорони праці та техніки безпеки.

У роботі технічних служб велике значення має організація взаємозв'язків з іншими підрозділами та організаціями. Деякі роботи і послуги виконуються іншими підрозділами та організаціями. Постачання матеріалів, запасних частин, обладнання, забезпечення іншими ресурсами здійснюється шляхом укладання договорів. Тісна взаємодія відділу матеріально-технічного постачання і технічної служби забезпечує ефективну технічну експлуатацію будівель. Усі технічні служби повинні приймати участь у підготовці та реалізації заявок на придбання обладнання і запасних частин. Технічний відділ виконує при цьому координуючу і контрольну функції, регулює видачу обладнання зі складу, введення його до експлуатації, організацію його експлуатації, списання обладнання та ін.

Технічну експлуатацію будівлі рекомендується здійснювати на основі заздалегідь розробленої програми.

Програма технічної експлуатації будівлі - це професійно розроблений документ, за допомогою якого менеджер може переконатися в тому, що всі експлуатаційні заходи виконуються ефективно, своєчасно, високоякісно, з оптимальним витрачанням матеріальних і фінансових ресурсів.

У програмі технічної експлуатації будівлі необхідно передбачити: необхідну документацію з технічної експлуатації, технічну характеристику будівлі, її елементів та інженерного обладнання, складання планів-графіків оглядів і ремонтів; необхідний штат працівників, необхідний запас матеріалів, деталей, договірні послуги спеціалізованих організацій та ін.

Програма технічної експлуатації будівлі затверджується керівником підприємства.

Контрольні питання до розділу 5

Що таке авторський нагляд?

Перелічити обов'язки працівників авторського нагляду.

Що таке технічний нагляд?

Перелічити функції технічного нагляду.

Навести приклади основних заходів з приймання будівель в експлуатацію після завершення їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту.

Перелічити приблизний склад актів з монтажу інженерних систем будівель.

Назвати особливості приймання в експлуатацію інженерних систем будівель після будівництва, реконструкції і капітального ремонту.

Назвати основні заходи із забезпечення пожежної безпеки в будівлях.

Навести основні заходи з технічної експлуатації будівель в особливих умовах.

Охарактеризуйте різні види організації експлуатаційних служб.

Назвати основну технічну документацію з експлуатації будівель.

Частина 2. Технічна експлуатація будівельних конструкцій, приміщень та інженерних систем будівель


Авторы: 239 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги: 268 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я